ゼロから始める建築用語 建ぺい率と容積率は高いほうがいい？？

おはようございます。こんにちは。こんばんわ。

今日は建ぺい率と容積率について調べました。

では結論、広大な平屋や高層の住宅など、みんなが好きなように建物を建て、都市計画や景観を無視した建物が乱立しないための建物と敷地の割合です。

建ぺい率と容積率が高い建物の方が、

自由度が高くなり、不動産価値も高くなる傾向があります。

建ぺい率＝建物面積÷土地面積

土地の面積に対して、建物を建てることのできる面積の割合のこと。

容積率＝延床面積÷敷地面積

土地の面積に対して、全フロアの合計面積の割合のこと。

これを見て、「建ぺい率や容積率が高ければ高いほど、たくさん建築できる上等な土地なんだ」と考えた方もいるでしょう。

しかし、ちょっと待ってください！

たとえば、一戸建てマイホームを建築しようという場合には、陽当たりの良さや静かな環境など、いろいろな観点から考える必要があります。

建ぺい率が80%を超える土地であれば、敷地いっぱいに家を建築できるわけですから、家と家の間隔が狭くなってしまう可能性があります。

そうなると、建ぺい率・容積率の規制が厳しいところの方が、隣家との距離があります。

容積率が高い場合は、周りに高い建物が多くなりやすく、日当たりの確保が難しくなります。

そうなると、隣家との距離がある（建ぺい率が低い）、並びに、周りに高い建物が建てられない（容積率が低い）方が、建物同士の間隔が広く、陽当たりや風通しが良くなり、静かな環境という点で、生活するのに望ましい環境だと言えます。

建ぺい率や容積率が低い場所に、大きい家を建てるなら、住宅として利用できない割合が大きくなることを受け入れなければいけません。
つまり、建ぺい率・容積率の低い土地で大きな家を建てようとするならば、自動的に「広大な庭がある邸宅のような家」になってしまいがちなのです。

田園調布のように有名な高級住宅地や、鎌倉のように歴史あるエリアでは、

「建ぺい率が40%・容積率が80%」というケースが多いのです。

対照的に、新宿の商業地域あたりは、建ぺい率は80％、指定容積率はなんと600%というエリアもあります！

このように、「ゆとり」が求められる地域では、

低い建ぺい率や容積率でも十分なニーズがあります。

結局、建ぺい率・容積率の「高い・低い」が、投資の「向き・不向き」を決めるとは一概には言えないということになります。

言い換えれば、「建ぺい率60％以上、容積率200％以上」といった数値基準だけで、投資対象は判断できないということになります。

あくまでも、土地の広さや、そのエリアのニーズなど、様々な要素を考慮して投資対象を見極めていく必要があります。

また、建ぺい率・容積率の上限を超えている建物は、違法建築として扱われます。
そうなると、この物件を担保にして銀行で融資を受けたり、住宅ローンを組んだりすることが、ほぼ不可能と考えられます。なぜなら、違法建築は正式に流通させることができないため、担保としての価値がないからです。

建ぺい率・容積率は、建物を建築する上でとても大切な規制のルールです。

建ぺい率は、不動産業者がチラシやインターネットに記載・公開していることが多いですが、自分で調べることも可能です。

「自治体名」＋「都市計画図」あるいは

「用途地域」で検索すれば、検索結果の１番目か２番目に表示されるでしょう。

投資物件の選定やマイホームの建設前に一度検索してみることもオススメします。

ネット上で「都市計画図」で調べて、間違いなく明らかになれば良いのですが、用途地域の境界ギリギリにある敷地の場合、どっちなのかハッキリ分からない事も多々あります。

その様な場合は直接役所に問合せるのが良いでしょう。問合せは窓口ではなくても電話でも構いません。住宅会社でしたら、プランを作成する前には必ず役所に確認してから作業に掛かります。

具体的な問合せ先は、各市町村の「都市計画課」という部署が一般的です。（自治体によって違う場合、例えば「建築指導課」や「街づくり課」などとなっている場合もあります）

該当する敷地の住所を伝えれば、建ぺい率や容積率はもちろん、その他必要な情報も教えてくれます。

大まかな説明は以上になります。

読んでいただきありがとうございました。

例外や条件も多くマイホームの建築の際は専門家に聞くのが一番かもしれません(^^)