ゼロから始める建築用語 建ぺい率と容積率の例外

おはようございます。こんにちは。こんばんわ。

今日は引き続き建ぺい率と容積率について調べていきます。

建ぺい率と容積率についてはよければ、前回の記事を読んでみてください。

結論、建ぺい率の例外、居住以外の空間。

容積率の例外、床はあるが寝るのには狭すぎる空間。

※容積率と建ぺい率は、混同しやすいので注意

建ぺい率に算入するモノと、算入しないモノ

・２階の方が１階より大きい場合は、2階の面積が建築面積となります。

建ぺい率を算出する場合は、上からみた建物の投影面積で算出します。

●建ぺい率に算入しないモノ 

・屋根がなければ中庭は建ぺい率には含みません。

しかし民法234条で隣地から50㎝以上の空間を設けなくてはいけないという規則があり、十分な居住スペースを確保するには広めの土地面積が必要になってしまいます。

・床から30センチ以上の高さの位置で、壁から の出が50センチ以下の「出窓」は算入されません。出窓部分の1/2以上が窓である(半分以上が収納等の場合はNG)

また、「軒（のき）」や「庇（ひさし）」、「バルコニー」もチェックしてみましょう。これらは、外壁や柱の中心線より突き出ている長さが1メートル未満であれば建ぺい率に算入しない箇所となります。

・壁がなく、柱と屋根だけで構成されるシンプルな車庫、カーポートは例外を除き

「建築物」の扱いとなり、家の建築面積に含まれます。

例外とは高い開放性を有する建築物となり、具体的な条件としては、

「柱の間隔が2m以上」「天井の高さが2.1m以上」「外壁のない部分が連続で4m以上連続している」「地階を除く１階であること」になります。

手狭な駐車場をイメージしない限りは大丈夫そうです。

ちなみにガレージとは違いカーポートは三方向以上を壁で囲まれておらず、

作業や居住ができる空間ではないため、固定資産税もかかりません。

容積率に算入するモノと、算入しないモノ

ロフトや屋根裏収納は、床面積に対して1/2までを超えてしまうと、

ロフトや屋根裏という概念ではなく、1階層増えることになります。

２階建てのつもりが屋根裏部分も含まれ３階建になったとならないよう

サイズにはくれぐれもご注意を！

逆に吹き抜けは建築基準法上の床面積の計算には含まれません。

1階上部の吹き抜け部分は「床」がないので、2階の床面積に算入はされません。

ただし、行政や確認検査機関によっては、吹き抜け部分に渡り廊下やキャットウォークなどをつくると、床面積に算入してくださいという指摘が入るかもしれません。

●容積率に算入しないモノ 

・マンションには住居部分（専有部分）以外に、共用の廊下や階段、エレベーターホールなど、様々な共用部分があります。
マンションの共用部分は、建築物の延べ床面積には算入しません。

建ペイ率には算入します。

 ※容積率と建ぺい率は、混同しやすいので注意

  ・建物1階部分に車庫やガレージがある場合、その1/5を限度として建物面積に不算入にできます。(建物面積100　居住建物80:車庫20＝合計100ならセーフ)

建ペイ率には算入します。

※容積率と建ぺい率は、混同しやすいので注意

建築基準法などの法規制に関係のない部分ですが、「施工面積」という言葉があります。施工面積とは、実際に施工した全ての部分の面積のことです。

延床面積から除外されていた吹き抜けやポーチ、バルコニーも施工面積には含まれます。そのため、施工面積は延床面積より広くなるということです。

施工面積については、建築基準法など法的に定められた定義はありません。

ハウスメーカーや工務店などといった住宅会社によって、算出方法は変わります。

住宅購入の際などは、この延床面積と施工面積の比較や、どこまでが価格に含まれているかをきちんと見極めることをおすすめします。

違法物件(建ぺい率と容積率がオーバーした物件)を買わないために知っておいて損はないでしょう。稀に例外の場合を考慮し再計測すると法定範囲内の場合もあります。

読んでいただきありがとうございます。

建築と法律も奥が深すぎる。まだまだ調べることがありそうです。(^^)