ゼロから始める不動産用語 積算価格って何？

おはようございます。こんにちは。こんばんわ。

今日は積算価格について記載します。

では結論、積算価格は土地と建物の価格の合計値です。

路線価×土地面積（＝土地の価格）＋

再調達価格×延床面積×（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数（=建物の価格）＝積算価格となります。

その建物と土地がどれくらい価値があるかを測る参考値となりますので銀行が融資する際には、重要な数値となります。

路線価とは？道路に面する宅地 1m2あたりの評価額。

全国の税務署や国税庁ホームページで閲覧することができます。

二面の道路に面する土地の場合、評価額が高い方の数値だけで計算します。

土地面積

土地の面積は、まず境界をはっきりさせるための測量を行い、その測量結果に基づいて計算します。

不動産の状況を調査・測量して位置を明確にし、正確な地積（土地の面積）を確定した上で登記簿に反映するために土地家屋調査士という職業があります。

必要に応じて専門家に任せたほうがよさそうです。

水平投影面積は、傾斜地があっても、水平に置き換えて計算します。つまり、その土地を真上から見たときの面積ですので、実際の見かけ上の面積とは違うことに注意してください。

１畳＝0.5坪
１坪＝約3.30578㎡

㎡＝平米（へいべい）、　平方メートル（へいほうめーとる）

再調達価格再調達価格とは、建物を再度新築した場合の価格

建物の構造によって、新築時の単価は下記のように決められています。

鉄筋コンクリート（RC）・・・20万円/㎡

重量鉄骨・・・・・・・・・・18万円/㎡

軽量鉄骨・・・・・・・・・・15万円/㎡

木造・・・・・・・・・・・・15万円/㎡

延床面積建物の各階の床面積を合計した面積

建築基準法施行令などの法令では、延床面積ではなく「延べ面積」と表現する。

法定耐用年数

減価償却資産とは、事業者などが事業用に使用することを目的に取得し、時間が経つにつれて価値を失っていく固定資産のこと。

実際に耐用年数をこえた瞬間使えなくなるわけではありませんが、会計上耐えられるとされる年数は建物の構造によって下記のように法定耐用年数が決められています。

鉄筋コンクリート（RC）・・・47年
重量鉄骨・・・・・・・・・・34年
木造・・・・・・・・・・・・22年

築年数建築経過年数の略称

建物登記簿謄本の表題部に記された「登記原因及びその日付」を根拠にします。

積算価格は、建物を再度建てる場合の「費用面」に着目し、主に自分で使用する場合に不動産価格を算出するために利用されます。

積算価格を知ると、どのような利点があるのでしょうか？　一つには、積算価格と融資額の関係をうまく利用すると、不動産投資の規模を大きくできるということでしょう。なぜなら、金融機関が物件を評価する際に積算価格を利用することが多いからです。融資限度額は、だいたい積算価格の7割ぐらいです。つまり、積算価格と物件の売買価格を比較して、物件価格が積算価格の7割程度ならフルローンも可能だということになります。フルローンができれば、次の不動産投資の資金も手当てしやすく、不動産投資の規模も大きくできます。

物件価格が積算価格より低いということは、利用価値が低い不動産である可能性があります。駅から遠く不便な場所、空き部屋になりやすく賃貸収入が上がりにくい場所などはその傾向が強いでしょう。自分で住むための物件ならば、利用価値が低くても自分が納得すれば良いわけですが、不動産投資の場合は空き部屋になってしまうと不動産投資の生命線である賃貸収入に大きな影響が出てしまいます

積算価格が物件価格を大きく上回っている物件は、経営的には高い物件だったということもあるわけです。

まとめ

積算価格は地価や再調達価格の変化によるものの、それでも比較的安定した価格の評価方法と言えるでしょう。

積算価格は費用面の基準です。

積算価格より利用価値のある安い物件を見つけ出すために理解したい用語でした。

鉄則：安く買い高く売る！！