ゼロから始める不動産用語 レントロールって何？
おはようございます。こんにちは。こんばんわ。
今日はレントロールについて記載します。
では結論、レントロールとは現在の賃貸状況や、部屋の状況、設定されている家賃などが記載された表になります。
なお、レントロールは個人情報などの公に公開できない内容が記載されていることがあるため、不動産情報サイトに掲載されることはありませんし、元々のオーナーさんが自主管理をされていてレントロール自体が無い場合もあります。
フォーマットは決められておらず、各不動産会社が独自のフォーマットに基づいてレントロールを作成しているそうです。
レントロールから分かること
１．適切な賃料
新しい入居者が入るごとに賃料が下がっていくことがあり、賃料にばらつきがある場合は物件全体の賃料水準が下がっていることが多いのです。
その場合想定賃料は最後に契約した家賃でないと契約者がいないのかもしれません。
2.利回り
適切な賃料を想定したら必然的に利回りも計算できます。
３.問題点の発見
そう簡単に部屋数×賃料とはなりません。
空室の部屋はいつから空室になっているのかが分かります。
空室は平均して2ヶ月前後で埋まるのが通常ですので、空室期間が半年以上経過したものは要注意です。部屋自体に問題があるかもしれません。
レントロールは主に現況をベースとして作成されるため、空室発生日が記載されていることは多くありません。必ず確認しましょう。
※日付には注意 契約年月日≒更新日≠入居日
4.退去日の予想
いつ入居になっているかが分かると退去日を予想してみましょう。
大学は4年のため単身で4年、ファミリーでは子育て周期的に
6年くらいでの引っ越しが考えられます。
居住期間が長くなるほど修繕やクリーニングの費用が高くなります。
几帳面な性格で掃除を小まめにしたり、何かあれば都度連絡をくれる入居者はいます。
しかし、人が住むことによって徐々に摩耗していくフローリングや、窓際の日焼け、気づいたらカビだらけになっていた水回りなど、長く住めば住むほど修繕費が高くなる箇所が発生します。長期入居の部屋が多い場合は、退去時の修繕費などを予め考慮したほうが良いでしょう。
またアパート一棟を丸ごと法人が借り上げていることがあります。
「法人が借り主なら滞納されなくて安心」と思われるかもしれません。
確かにそのメリットはありますが、大事なのは「法人が賃貸契約を解除すると一気に空室が増える」ということです。
入居年月はある程度バラけていたほうが、一気に契約終了を迎えて退去するというリスクも減るので安心になります。
直近の入居が非常に多い場合は物件を高く売るために知人や親族、フリーレントなどを利用して無理矢理入居させている可能性もあるため警戒が必要です。
借り主の名字や勤め先が同じでないか警戒しつつ、しっかりと入居づけができる物件かどうかを確認する必要があるでしょう。
5.その他の費用
修繕費や管理費などのコスト面もレントロールに記載されている場合はしっかりと確認する必要があります。
たまに「水道費込み！」「インターネット代込み！」なんて物件があるのを見たことがある方も多いかと思いますが、実はこういった、オーナー負担の支出がレントロールに記載されていないことがあります。
更に「フリーレントで契約のため家賃が入らない」「更新料○○％割引で契約した」なんてこともあります。
また、駐車場代や敷地内の倉庫使用料などが記載されていても、「自動販売機の売上」や「看板の設置料」などが記載されていないこともあります。
想定外の収入になるため問題ないと思われるかもしれませんが、収入というのは後の税金に関わる話です。
決して軽視すべきものではありません。
親切なレントロールであれば、備考欄を作って退去予定日を記載してくれています。
しかし、利回りが高ければ物件も高く売ることができるため、退去予定日を知っていながら記載していないケースがあるのです。
退去予定があるのに「予定はない」なんて嘘が発覚すれば契約無効の要因ともなりますから、退去予定があるかどうかは不動産会社に必ず確認しましょう。
まとめ
不動産の契約では必ず「重要事項説明」で全てのことを知ることができます。
当然、不動産業界に限らず嘘はご法度。
契約直前で確認するより、レントロールを受け取ってすぐに「他に記載されていない重要事項はないか」と確認したほうがトラブルの回避に繋がります。
レントロールは現状を知るだけでなく、周辺地域の賃貸需要も見えてくる重要な書類です。物件選びの際は最低限のポイントを抑えるようにしましょう。
レントロールがない物件は状況が見えないというリスクが大きいので見送るほうがいいかもしれません。
読んでいただきありがとうございます。(^^)
以上のポイントを押さえながらレントロールを確認していきましょう。
